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宋国青:房价上涨背后的逻辑

2016-4-20 20:28| 发布者: admin| 查看:

摘要: 现在能说经济转暖了吗?3月20日,在2016中国宏观经济(上海)论坛上,北京大学国家发展研究院教授宋国青给出的答案是不确定的。他说,“好像有一点,好像又不确定,我们现在说六七成可能性吧。”对于最近一线城市房 ...

现在能说经济转暖了吗?3月20日,在2016中国宏观经济(上海)论坛上,北京大学国家发展研究院教授宋国青给出的答案是不确定的。他说,“好像有一点,好像又不确定,我们现在说六七成可能性吧。”

对于最近一线城市房价的上涨,宋国青给出的逻辑是:中国的储蓄率太高了,投资回报率又在下降。再加上一线城市土地供给卡死了。

以下是澎湃新闻(www.thepaper.cn)整理的宋国青教授演讲内容的摘录:

宋国青:房价上涨背后的逻辑

3月20日,在2016中国宏观经济(上海)论坛上,北京大学国家发展研究院教授宋国青。

我最近还是一直在做短期经济波动的一些研究,过去也在做这方面的事情。鄂尔多斯有的是地,不要说地,现成的房子多的是,但那儿的房子没人要。房价上升与经济转暖有关联吗?现在能说转暖了吗?好像有一点,好像又不确定,我们现在说六七成可能性吧。卢(锋)老师刚才提到了,我们干脆不管“经济转暖”了,回到房价上升这个题目上,当然不是房地产上升本身,而是背后的逻辑。

应该说一二月份投资增长率是非常高的,是多年少有的高增长。去年12月份的同比增长率是负的好几个点,一下子到了3个点。逻辑上,这涉及到六方面的事情。

第一个,潜在增长率在下降。当然,现在有的人讲L型下降,下降一下,稳在6%、7%,以后很多年都维持在这样一个水平。如果是这样,当然是非常好。还有悲观一点的,说要持续下降。再悲观的人说,要跳跃式下降。确实L型难度太大了。我们供给侧改革承担的力度……党和人民非常信任供给侧。怎么办呢?慢慢改吧。但是从预测的角度上,我们还是看到结果再说,现在做太乐观的预测,就像去年听到“改革牛”去买股票一样。希望是希望,预测是预测,是两回事,现实的事情总是要做现实的打算。

储蓄率慢慢下降,高储蓄,这么多储蓄干什么?投资,不投资就是对外出口,买美国国债。还有一个存量储蓄跟GDP的比例在高增长,一年的储蓄是一年的,当年的储蓄和GDP没有增长,过去几年在稍微下降,这个趋势很难确定。但存量储蓄的比例还是在非常高地增长。

去年规模以上的工业企业资产增长是6.9%,负债增长5.6%,净资产增长率8、9个点,利润下降2.3%。还有去年名义GDP增长了6.5%,可支配工资收入增长是9.1%,人口增长0.5%,全社会的利润增长率不到2%。简单地说,就是投资报酬率在下降。既使以后经济呈L型下降,投资报酬率也会下降。如果不是L型,投资报酬率要更快地下降。过去几年都在快速下降,从这个角度可以理解为什么利率在下降。

去年金融市场上面,理财产品的期望收益率一直在下降。去年4月份央行做了一些工作,货币政策方面采取了一些动作,银行间利率从去年4月份开始比较快地下降,跟以前相比下降了1个多点,投资报酬率比这个下降得快多了。理财产品也在降,各种利率都在降。股市去年四五月份的时候,是最疯狂的时候,我们不知道大家心里在想什么,两融贷款利率是8,抢不到手,市场利率3个点左右,那边有人8个多点的时候借钱炒股票。还有分级基金,A份额的价格折算下来也应该是8以上的利率,股市上面,至少一部分人的期望收益率是8以上。当然,到了6月底(股市)就开始跌了,期望收益率一下子下降了,包括两融都在收缩,分级A大涨,所有的期望收益率期望走平。按照现在的真实利率算,银行存款1.7%,三年期国债的收率差不多1.6%、1.7%的水平。为什么利率会这么高?我们现在说中国的储蓄率很高,其实算人均资产,全国居民个人的金融资产,不减掉房贷,光算其它的金融资产,不到100万亿,人均是7万元。

要说预测的话,我们现在看到中国的真实投资报酬率要下降,这一点是相当确定的事情。真实利率,现在我们还可以按照1个点左右的期望值,中期看未必是这个样子,真实利率还可以算到1左右,但很快就会下来,下来以后它会把所有的利率水平,投资报酬率等等压下来。去年炒股票的原因是说,利率下来了,股票价格就该涨了。利率下降的原因是投资报酬率不好,老板跑了,所以降息,这个消息对于股票估值充其量是中性,不是好消息。要是因为降息去炒股票,这个话是不对的,降息的原因是企业经营效益不好。要把整个链条合起来,因为经济不好,所以要降息,所以股票要上升,把中间环节去掉,所以是经济不好,所以股票要上升。最后投资报酬率要下降,真实利率到0,这个应该是相当快的事情,也许是零点几的利率。

关于房价我再强调一点,如果一线城市还有土地供给,那完全另当别论,土地已经卡死了,投资规模已经不能扩大了,这是一个假设,但是如果有供应方面的情况那是另外的情况。买房子,从需求侧、从供给侧有不同的考虑,要把这些因素考虑进去。当然不仅仅说中国,全球的利率也要降,美联储为什么不加息呢?加着加着加不动了,就是中国储蓄太多了,你的资本不够了。中国2014年国民净储蓄大概是美国的八倍,也就是说中国这边储蓄稍微到美国那边买美国的国债,一下子把他的利率买到0了,这是很厉害的一件事情。所以中国的储蓄增量的东西,对全球的利率都有重要的因素,且不要说全球经济本身有利率下降的倾向,假如他们没有,中国的资金要往外去,会把利率打得很低。


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